Vừa qua, Sở Tư pháp nhận được văn bản của Văn phòng công chứng về việc xin ý kiến chỉ đạo lập Hợp đồng ủy quyền hay Giấy ủy quyền để thực hiện đăng ký biến động đất đai. Qua nghiên cứu nội dung công văn và các văn bản pháp luật có liên quan, Sở Tư pháp có ý kiến như sau:
Theo Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền như sau:
"1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”.
- Về nội dung (phạm vi) ủy quyền: Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định cụ thể phạm vi, những vấn đề được ủy quyền, hình thức Giấy ủy quyền (chỉ quy định về Hợp đồng ủy quyền). Nội dung ủy quyền được quy định cụ thể tại một số văn bản pháp luật chuyên ngành, cụ thể theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch“Chứng thực chữ ký trong Giấy ủy quyền đối với trường hợp ủy quyền không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản”.
Đồng thời, tại Điều 14 Thông tư số 01/2020/TT-BTP ngày 03/3/2020 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch quy định các trường hợp thực hiện chứng thực chữ ký trên Giấy ủy quyền như sau:
“1. Việc ủy quyền theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 24 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thỏa mãn đầy đủ các điều kiện như không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản thì được thực hiện dưới hình thức chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền.
2. Phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều này, việc chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Ủy quyền về việc nộp hộ, nhận hộ hồ sơ, giấy tờ, trừ trường hợp pháp luật quy định không được ủy quyền;
b) Ủy quyền nhận hộ lương hưu, bưu phẩm, trợ cấp, phụ cấp;
c) Ủy quyền nhờ trông nom nhà cửa;
d) Ủy quyền của thành viên hộ gia đình để vay vốn tại Ngân hàng chính sách xã hội.
3. Đối với việc ủy quyền không thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì không được yêu cầu chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền; người yêu cầu chứng thực phải thực hiện các thủ tục theo quy định về chứng thực hợp đồng, giao dịch.
Như vậy, việc chứng thực chữ ký trên Giấy ủy quyền chỉ được thực hiện trong các trường hợp ủy quyền như đã nêu trên; theo đó, nếu chủ sử dụng đất (hoặc bên nhận chuyển nhượng quyền SDĐ) ủy quyền cho người khác đi nộp hộ, nhận hộ hồ sơ, giấy tờ cập nhật thông tin biến động đất đai hoặc các việc ủy quyền… như nêu tại khoản 2 Thông tư số 01/2020/TT-BTP của Bộ Tư pháp thì có thể lập Giấy ủy quyền và thực hiện chứng thực chữ ký trên Giấy ủy quyền.
- Đối với việc ủy quyền không thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 14 Thông tư số 01/2020/TT-BTP thì không được yêu cầu chứng thực chữ ký trên giấy ủy quyền; bên ủy quyền phải lập hợp đồng ủy quyền và thực hiện các thủ tục theo quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch.
Căn cứ các quy định nêu trên, việc Văn phòng công chứng đã thực hiện ký chứng thực chữ ký hoặc công chứng Giấy ủy quyền với hình thức công chứng giao dịch chỉ có một bên; theo đó, nội dung (phạm vi) của Giấy ủy quyền ủy quyền cho người khác (người được ủy quyền) thực hiện nộp và nhận kết quả hồ sơ, lập, ký tên vào đơn đề nghị và các giấy tờ liên quan, thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm các nội dung như: Đo đạc, hợp thửa, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất; gia hạn quyền sử dụng đất; ghi ranh, cắm mốc, xác định vị trí ranh giới, diện tích thửa đất (nếu có)... và một số nội dung khác là vượt quá phạm vi ủy quyền thuộc các trường hợp nêu tại khoản 2 Điều 14 Thông tư số 01/2020/TT-BTP, đồng thời có liên quan đến các quyền và quyết định trực tiếp của người sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
Do vậy, để đảm bảo an toàn pháp lý khi thực hiện các công việc theo ủy quyền, ngăn ngừa các tranh chấp, hậu quả pháp lý xảy ra do bên được ủy quyền đại diện xác lập hoặc bên nhận ủy quyền không thực hiện theo đúng công việc được ủy quyền, bên ủy quyền có thể yêu cầu bên nhận ủy quyền phải thực hiện, kể cả việc bồi thường thiệt hại…thì các bên nên lập Hợp đồng ủy quyền để ghi nhận đầy đủ sự thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ của bên ủy quyền và bên được ủy quyền trong việc thực hiện các công việc nhân danh bên ủy quyền để đảm bảo chặt chẽ và thực hiện công chứng, chứng thực Hợp đồng ủy quyền theo quy định pháp luật./.
